Kinh doanh bất cứ ngành nghề hay lĩnh vực nào cũng cần phải tuân thủ theo Luật kinh doanh do Nhà nước ban hành, kể cả bất động sản BĐS. Qua từng giai đoạn phát triển, Luật kinh doanh bất động sản có sự điều chỉnh để phù hợp với tình hình phát triển của thị trường cũng như của xã hội. Vậy luật kinh doanh bất động sản là gì? Những điều chỉnh mới nhất trong Luật kinh doanh BĐS là gì? Cùng tìm hiểu qua nội dung bài viết dưới đây.
Luật kinh doanh bất động sản là gì?
Luật kinh doanh bất động sản được hiểu là bộ luật được quy định về kinh doanh BĐS, quyền và nghĩa của cá nhân, tổ chức và quản lý nhà nước về kinh doanh BDS. Tất cả mọi hoạt động liên quan đều được quy định trong bộ luật theo từng điều khoản.
Với sự phát triển của xã hội, bộ luật kinh doanh BĐS có thể thay đổi theo từng thời điểm, giai đoạn để đáp ứng thị trường.
Nội Dung Bài Viết
Luật kinh doanh bất động sản 2005
Luật kinh doanh bất động sản 2005 có những điều đáng lưu ý sau:
Điều kiện kinh doanh đối với tổ chức, cá nhân
- Tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
- Các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh, môi giới hay mở sàn giao dịch BĐS phải có từ 1 – 2 người có chứng chỉ tương ứng. Nếu vừa kinh doanh dịch vụ môi giới, vừa kinh doanh dịch vụ định giá BĐS thì phải có ít nhất 2 người và có ít nhất 4 chứng chỉ như trên.
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập cũng phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và bắt buộc có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS
Đối với tổ chức, cá nhân trong nước:
- Kinh doanh bất động sản:
- Đầu tư công trình để bán hoặc cho thuê.
- Mua công trình rồi bán lại hoặc cho thuê lại.
- Thuê công trình để cho thuê lại.
- Đầu tư cải tạo đất, đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.
- Nhận chuyển nhượng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản:
- Môi giới bất động sản.
- Định giá bất động sản.
- Quảng cáo bất động sản.
- Quản lý bất động sản.
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài:
- Đầu tư xây dựng nhà, công trình để bán hoặc cho thuê.
- Đầu tư cải tạo đất, đầu tư công trình hạ tầng trên đất để cho thuê đất đã có hạ tầng.
- Kinh doanh dịch vụ BĐS giống như các tổ chức, cá nhân trong nước.
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có những điều chỉnh về vấn đề phát sinh trong mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh dịch vụ BĐS.
Dưới đây là những điểm mới của bột luật kinh doanh bất động sản 2014 gồm:
Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng
Theo quy định tại Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp và có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, trước đó được quy định là 6 tỷ đồng.
Do vậy, các doanh nghiệp BĐS có vốn điều lệ ít hơn 20 tỷ đồng cần thực hiện những động thái cần thiết để tăng vốn điều lệ cho mục đích tuân thủ pháp luật.
Phạm vi kinh doanh bất động sản
Tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đã đưa ra những quy định chi tiết về phạm vi, hình thức kinh doanh đối với từng chủ thể.
Tại khoản 3, Điều này đã quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh BĐS dưới các hình thức:
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê;
- Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã loại bỏ một số dịch vụ như định giá, đấu giá, quảng cáo BĐS. Theo đó, từ ngày 01/7/2015, những dịch vụ được kinh doanh như dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý và sàn giao dịch BĐS.
Những quy định về hợp đồng kinh doanh BĐS
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 liệt kê và quy định những nội dung cơ bản về quyền và nghĩa vụ của các bên trong một số loại hợp đồng kinh doanh BĐS chính như:
- Hợp đồng mua, bán nhà công trình xây dựng;
- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
Luật kinh doanh bất động sản 2021
Luật kinh doanh bất động sản năm 2021 và những quy định mới nhất.
Phải có sổ đỏ khi chuyển nhượng nhà đất
Nếu chủ đầu tư chuyển nhượng nhà ở mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (sổ đỏ) sẽ bị phạt tiền tối đa 300 triệu đồng.
Theo Điều 57 Khoản 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS bị phạt tiền từ 270 – 300 triệu đồng trong các trường hợp sau:
- Chuyển nhượng toàn bộ hay một phần nhà, đất hoặc dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu theo quy định của Pháp luật;
- Chuyển nhượng nhà, đất hoặc dự án khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần nhà, đất hoặc dự án không đúng thủ tục quy định;
- Chủ đầu tư bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng nhà, công trình theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Đồng thời, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô), chưa đảm bảo kết nối hạ tầng chung của khu vực xung quanh hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu mà đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định…
Kinh doanh bất động sản không cần vốn pháp định
Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ. Theo luật kinh doanh BĐS mới nhất 2021 thì không cần vốn pháp định. Trừ trường hợp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ. Không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Quy định mới này đã tạo điều kiện thuận lợi để tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản. Vốn ít vẫn được phép kinh doanh.
Diện tích tối thiểu của nhà ở xã hội là 25m2
Nhà nước luôn khuyến khích và tạo điều kiện để các cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cũng cần phải đảm bảo theo pháp luật kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau:
Tại Luật Kinh doanh BĐS quy định, nhà ở xã hội do cá nhân, tổ chức xây dựng để bán hoặc cho thuê thì diện tích sử dụng tối thiểu phải đạt 25m2, bao gồm cả khu vệ sinh.
Theo đó, các phòng ở của nhà ở xã hội cần đáp ứng một số yếu tố:
- Diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m2/người;
- Diện tích của mỗi phòng ở không được nhỏ hơn 10m2;
- Trường hợp nhà ở xã hội được xây liền kề và thấp tầng để bán hoặc cho thuê mua thì các phòng ở phải được xây dựng khép kín với khu vệ sinh riêng;
- Trường hợp nhà ở xã hội cho thuê có thể sử dụng khu vệ sinh chung cho nhiều phòng ở nhưng phải bố trí khu vệ sinh cho nam và nữ riêng biệt…
Không thu quá 95% tiền mua nhà khi chưa được cấp sổ đỏ
Tại khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản đã nêu rõ: Kể từ ngày bàn giao nhà hoặc công trình xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua, thuê nhà đất trong vòng 50 ngày.
Theo điểm Đ khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, nếu chủ đầu tư không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý hoặc không làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên thuê, bên mua thì sẽ bị phạt từ 250 đến 300 triệu đồng.
Đặc biệt, tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS cũng đã đề cập: Nếu bên mua chưa được cấp các loại giấy từ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) thì bên bán (chủ đầu tư) không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại sẽ được thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ.
Vừa rồi là những chia sẻ về Luật kinh doanh bất động sản thay đổi qua các giai đoạn. Hy vọng rằng đây là những thông tin trên, các nhà đầu tư, môi giới Bất động sản sẽ hiểu thêm về quy định hiện hành và chủ động hơn để việc kinh doanh, mua bán nhà đất luôn thuận lợi. Để cập nhật những thông tin, tin tức mới nhất về bất động sản quý khách hãy truy cập ngay website: daihungthinh.org nhé!
>>> Xem thêm:
